Réforme LMNP 2024 : 50% d'abattement en moins, les 5 chiffres qui font mal

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est sur le point de connaître sa plus grande réforme depuis des décennies. Avec le projet de loi de finances 2024, le gouvernement entend revoir en profondeur la fiscalité des revenus locatifs meublés. Un véritable séisme pour les 550 000 propriétaires bailleurs actuellement au régime LMNP selon les derniers chiffres de la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP).

L'objectif affiché est clair : réduire l'attrait de la location meublée de courte durée, notamment saisonnière, pour orienter davantage l'offre vers la location nue de longue durée. En effet, les meublés touristiques sont pointés du doigt comme l'un des facteurs de tension du marché locatif, particulièrement dans les zones tendues. Selon l'INSEE, en 2023, près d'un logement sur cinq dans des villes comme Paris, Nice ou Bordeaux était proposé en location saisonnière.

Alors que va changer concrètement cette réforme pour les propriétaires en LMNP ? Quelles sont les pistes avancées par le rapport de la députée Annaïg Le Meur, mandatée par le gouvernement sur ce dossier ? Comment les investisseurs peuvent-ils s'adapter à ce nouveau paysage fiscal ? On fait le point sur ce qui pourrait bien devenir le « big bang » de la location meublée.

La fin des avantages fiscaux historiques du LMNP

Pour comprendre l'ampleur du changement, il faut d'abord revenir sur les atouts qui ont fait le succès du régime LMNP jusqu'ici. En choisissant de louer en meublé, les propriétaires bénéficient d'une fiscalité bien plus douce que la location nue classique :

• Un abattement forfaitaire de 50% sur les loyers en micro-BIC, porté à 71% pour les meublés de tourisme classés
• La possibilité de déduire l'amortissement du logement et du mobilier au réel
• Des plus-values exonérées d'amortissement en cas de revente

Des dispositifs avantageux qui permettent souvent aux LMNP de dégager un déficit foncier, effaçant une bonne partie de l'impôt. Et surtout, des règles beaucoup plus favorables que pour les loyers nus, soumis aux prélèvements sociaux et taxés au taux marginal de l'impôt sur le revenu après un abattement de seulement 30%.

Selon l'UNPI (Union Nationale des Propriétaires Immobiliers), un appartement loué en meublé rapporte en moyenne 12% de plus qu'une location nue. Une rentabilité qui a dopé l'attrait du LMNP ces dernières années, faisant flamber le nombre de déclarants. En 10 ans, leur nombre est passé de 346 000 à 552 000 en 2023 d'après la DGFiP, soit une hausse de 60%.

Les pistes chocs du rapport Le Meur

C'est justement pour enrayer ce phénomène que le gouvernement a commandé un rapport à la députée Annaïg Le Meur, afin de réformer la fiscalité des revenus fonciers. Remis en juillet 2024, ce rapport fait des propositions radicales qui, si elles sont retenues, changeraient complètement la donne :

La suppression du statut LMNP

C'est la mesure la plus choc. Le rapport préconise purement et simplement de supprimer le régime fiscal LMNP, pour soumettre toutes les locations aux mêmes règles, qu'elles soient nues ou meublées. Cela signifierait la fin de tous les avantages liés au statut, comme les amortissements ou les abattements majorés.

Une révolution qui pourrait se faire au choix de manière brutale, du jour au lendemain, ou plus progressive avec une baisse en paliers des taux d'amortissement sur 3 à 5 ans. Mais dans tous les cas, un effacement à terme des atouts fiscaux LMNP.

L'ajustement du régime LMP

Le statut du Loueur en Meublé Professionnel (LMP) ne serait pas épargné. S'il serait globalement maintenu, le rapport propose de revoir ses conditions d'accès :

• Un seuil d'éligibilité relevé à 30 000 € de recettes annuelles contre 23 000€ actuellement
• Une modification du calcul du seuil de 50% des revenus imposables à réaliser en location meublée

Des ajustements qui pourraient exclure de nombreux loueurs ou limiter l'intérêt du passage en LMP. D'autant que le rapport semble écarter l'idée d'un alignement fiscal du LMP sur les BIC des professionnels. Ce qui maintiendrait une forme de double peine pour les loueurs, entre statut contraignant et fiscalité alourdie.

La révision des plus-values immobilières

Enfin, le calcul des plus-values immobilières des LMNP serait revu pour tenir compte des amortissements déduits pendant la période de location. Soit une augmentation mécanique des montants taxés lors des reventes, pouvant aller jusqu'à une taxation des plus-values totalement "sèches". Un changement majeur pour les propriétaires qui ont souvent bâti leur stratégie patrimoniale LMNP sur des reventes régulières pour réinvestir en défiscalisant.

Autant de pistes explosives pour le monde de la location meublée, qui risque de ne plus du tout avoir le même visage si la réforme Le Meur venait à s'appliquer en 2024. Couplées à l'encadrement des loyers dans de nombreuses villes et au boom récent des taux de crédit, ces mesures pourraient profondément rebattre les cartes de l'investissement LMNP.

Comment les propriétaires LMNP peuvent-ils s'adapter ?

Face à ces bouleversements potentiels, de nombreux propriétaires bailleurs s'interrogent sur la marche à suivre. Vendre tant que les plus-values ne sont pas alourdies ? Passer en LMP ou basculer en nu ? Les stratégies sont à repenser de A à Z.

Pour y voir plus clair, le mieux est encore de se rapprocher rapidement de son conseil (expert-comptable, avocat fiscaliste, CGP...) afin d'étudier son cas particulier. Quel type de bien, quel niveau de loyer et de charges, quels objectifs patrimoniaux ? C'est au cas par cas que les meilleures solutions émergeront.

Une chose est sûre : les propriétaires LMNP vont devoir plus que jamais maximiser la rentabilité de leurs biens. Cela passera sans doute par :

• Un effort accru sur la qualité et les prestations des logements, pour doper les loyers et le taux d'occupation
• Une renégociation des crédits immobiliers pour profiter des taux encore attractifs et préserver les marges
• Une réflexion sur la diversification des investissements, par exemple en démembrement, en SCPI ou en immobilier géré pour mutualiser les risques

Une nouvelle ère s'annonce dans la location meublée et c'est toute la stratégie des investisseurs qu'il va falloir repenser. Avec un impératif : aller chercher la performance locative là où elle sera, dans les biens très qualitatifs ciblant des locataires à fort pouvoir d'achat. Le marché de la location meublée a sans doute de beaux jours devant lui malgré la réforme, mais il ne sera plus accessible à tous les profils d'investisseurs.

FAQ : Les réponses à vos questions sur la réforme LMNP 2024

Quand ces nouvelles mesures entreraient-elles en vigueur ?

Si la réforme est votée, les nouvelles règles s'appliqueraient aux revenus de 2024, déclarés en 2025. Les recettes 2023 ne seraient pas impactées.

Peut-on échapper aux changements en passant en LMP ?

Le passage en LMP pourrait être une solution pour certains, mais il sera plus difficile avec le rehaussement des seuils. Et le gain fiscal sera sans doute moindre qu'aujourd'hui.

Faut-il arrêter d'investir dans la location meublée ?

Tout dépend de son profil. Pour les investisseurs visant une rentabilité élevée et prêts à une gestion active, il y a toujours de belles opportunités en LMNP, dans les biens haut de gamme notamment. Mais il faudra être plus sélectif et accepter une fiscalité alourdie.

La location saisonnière va-t-elle disparaître ?

Ce n'est pas le but de la réforme. La location de courte durée restera possible mais dans un cadre plus contraint et moins avantageux fiscalement. Il y aura toujours une demande pour ce type de biens de la part des locataires.

En définitive, avec cette réforme, la location meublée entre dans une nouvelle dimension. Plus complexe, plus encadrée, avec une équation de rentabilité changée. C'est une petite révolution pour le secteur qui va pousser les propriétaires à professionnaliser davantage leur gestion et leur stratégie d'investissement.

Mais les fondamentaux du marché restent bons, entre une démographie dynamique, une appétence des locataires pour les biens meublés et des taux immobiliers toujours bas. De quoi continuer à faire de beaux projets en LMNP, en étant juste plus sélectif, plus qualitatif et mieux conseillé. Le marché locatif meublé sera sans doute le grand gagnant à long terme de cette réforme qui va assainir et valoriser le secteur. Une belle opportunité pour les investisseurs aguerris.

LMNP 2024 : Une réforme fiscale d'ampleur en préparation. Quels impacts pour les investisseurs en location meublée non professionnelle ? Décryptage du rapport Le Meur, analyse des mesures et pistes d'optimisation. Tout savoir pour anticiper le nouveau paysage de la location meublée en 2024 et adapter sa stratégie immobilière.